BEFORE PURCHASE TRIVIA

知っておきたい豆知識

• 1 高圧線下の不動産、健康被害その影響とは？

  

  「高圧電線周辺に住む住民に白血病が多い」という話を、耳にしたことはありますか？
  高圧電線（４ミリガウス以上）の近くでは、それ以外の場所と比較して、白血病が2.7倍（急性リンパ性白血病を含めると4.73倍）も多いことがわかっています。
  ５Ｇ（第５世代移動通信システム）が導入され、有線を含む通信システムと連動している電磁波のリスク論は、なるべく隠したいというのが電気メーカーや電話会社の本音です。

  参考記事：（経産省・商務情報政策局）http://www.kokusho.jp/phone/13821

• 2 隣家キッチンダクトの出口の向きと新居の関係

  物件の外観を確認する際、隣家のキッチンダクトの出口が、新居建物の窓や24時間給気口の位置と干渉している場合、隣家のキッチン排気臭が自宅の窓や24時間換気口から室内に侵入してきます。

• 3 季節のおすすめ、冬の日照面大丈夫？

  

  季節により、新居に求める内容が異なります。夏の場合、ガラスはLOW-E、アルゴンガス入りで2重から3重サッシが上級品で、夏の熱量を抑えられます。冬は、冷蔵庫の中に家があるのと同様になりますので、入居前に各室3時間以上暖房をつけて冷えた床・壁・天井を温めてから入居するのがおすすめです。
  夏は上部からの日照がありますが、冬は太陽高度が下がります。実際に現場を見て、冬の日照角度を考えた図面の検討をするのがおすすめです。

• 4 ガスストーブ・石油ストーブの結露とカビの関係

  冬の暖房器具で、エアコン・電気ストーブ以外、特にご注意いただく器具としてFFストーブではない「ガスストーブ・石油ストーブ」の室内利用は、結露・カビの温床になります。FFストーブの「FF」は「Forced Draught Balanced Flue」で、「強制給排気」を意味し、外壁を貫通させた排気筒から、強制的に空気を取り入れ室内で発生した水分やガス燃焼後の排気を室外に排出します。FFストーブではないと、排気も室内であるため、結露・カビが発生します。特に湿度が冬場60％以上になりますと、窓が結露し、カビが発生しやすくなります。壁の家具背面裏、天井などにもカビが発生します。FFストーブではない「ガスストーブ・石油ストーブ」は、新居にはおすすめしません。

• 5 カビや湿気を、壁・天井内に入らせない施工とは

  

  カビや湿気を壁の中に入らせないための施工で、断熱素材をラップする方法があります。
  断熱材の耳を構造躯体にしっかり止める施工なら心配ありませんが、充填だけして止めてない場合は、カビの発生も考えられます。プラスタ―ボード施工前に壁・天井1面にべーパーバリア（0.2㎜）のビニールを断熱材の上から施工し、重ね代200㎜専用タッカーで躯体止めすることで、熱橋からの隙間風も止めることができますので気密が上がります。この時の断熱材は「グラスウール・ウレタン吹付発砲断熱・セルロースファイバー」でも可能です。
  専用コンセントも、防湿カバー付きをご使用ください。

• 6 接道と駐車位置関係

  前面道路が４ｍ未満の道路で新築建売住宅の場合、道路中心線から２ｍ後退（敷地後退の場合は４ｍ後退）してお引渡しとなります。土地購入やハウスメーカで建築する場合、現地立ち会いのセットバック（敷地をどの程度後退するか？）の確認は必要です。また、後退敷地は固定資産税免責となりますが、行政により地目変更登記（公衆用道路）の要請がある場合、地目変更登記代はお客様負担かどうかをご確認ください。また、敷地後退の場合、契約前図面を急いで作成し、所有車両のサイズと駐車に無理がないかを、設計図書にプロットしてからご検討ください。

• 7 お引渡し後のエアコン工事は漏水に注意？

  分譲住宅の多くは、エアコンスリーブ工事および機器設置はお引渡し後になりますので、事前施工対策をご紹介します。
  冷媒管スリーブ（外壁・内壁穴あけ工事）ですが、構造図面無しに現場カットする職人さんもいます。エアコンの設置場所は建物の角が多く、角には、構造的に重要な「筋交い」があり、これを誤ってカットされると地震力・風圧等に対する抵抗力が下がります。カットする際は、施工立ち会いや図面指示を確認することをお勧めします。なお、外部から内部に冷媒管貫通後、パテ処理だけで安価に済ますと、台風や経年劣化で外壁側パテが開き雨水が躯体（壁）の中に浸水し、断熱材やボードまで、カビが発生する事故も起きております。

• 8 ソーラーパネル工事の確認ポイントとは？

  ソーラーパネルの工事も、お引渡し後の工事になります。
  分譲会社設計者に下記事項をご確認ください。

  1. ①パネルの総重量と屋根の耐荷重
  2. ②垂木のピッチと母屋の関係（図面・垂木の太さなど）
  3. ③漏水事故の責任と加入保険内容（保険の写しの受領、保険金額、保障範囲）
  4. ④訪問販売の場合は、クーリングオフの内容と消費者契約法の内容
  5. ⑤助成金制度（東京都）

• 9 床暖房・施工上の注意点

  新築分譲住宅の施主オプション工事は、完全お引渡し後の条件となります。
  床暖房工事の熱源は、ガスと電気になりますが、ガスは上棟後温水マットや給湯器からの先行配管工事がありますので、ガスの選択はできません。電気工事に使う電熱の入ったシートの厚みは、0.3㎜から11.2㎜までありますが、施工する床としない床の段差が付きますので、薄いシートでの施工になります。また、既存化粧材を剥すことはボンドで接着されているため容易ではなく、下地の合板迄破壊する可能性がありますので、既存床の上の希望範囲に電気シートをはり、更に化粧材9㎜施工します。なお、その他の床材との段差は、ドア下（沓摺）で調整になります。また、電源をコンセント近く、もしくは新規に天井から引込ことも予測されますので、予算、施工日程、時間の調整が必要になります。施工会社は沢山ありますので、見積もりをして比較していただくとよいでしょう。
  ※既存巾木撤去・新規一部クロス補修・壁電気工事・一部壁撤去・補修・クロス工事・新規床材・施工手間電気シート代・施工手間等が見積もりに反映されます。
  また、新築入居前工事の場合は、職人さんへの「トイレ不使用」貼り紙と、便座蓋のテープ固定をおすすめします。

• 10 地震保険と地盤保証の相違

  新築分譲住宅の地盤保証と地震保険の保障範囲に相違があります。売主から発行されます地盤保証は、地盤改良工事に起因した建物の傾斜や沈下等が保証の対象になり、自然災害が原因とする地盤沈下等は対象外になります。これに対し地震保険は、自然災害の地震等に起因する地盤沈下等は保険保証金額内で保証されます。つまり、保険により保証責任が区分されます。地震保険加入は任意ですが、今後直下地震や東南海地震も予測されますので、入っておくと安心です。
  加入年数は5年、その後は更新していきます。地盤保証と地震保険の違いがありますので、保険金額と今後の保障を総合的にご判断ください。

• 11 設計の重要性（間取のファクター）

  子供の成長に伴い、玄関の位置とリビングの位置が重要になってきます。廊下や玄関前トイレ、階段が、玄関と直結している場合は、子供が親に顔を合わせずに部屋に行ったり、外出する環境を作りやすいです。玄関とリビングが直結して、廊下のない家にすることで、自然と家族と顔を合わせる環境作りができます。また、リビングに１枚ドアをつければ、訪問者に家の中全体をみられる心配もなくなります。

• 12 3階建て分譲住宅の「子育て間取」とは？

  都内に限らず、3階建てプランは敷地面積少ないことが多いです。上層階に伸ばし、ビルトイン駐車場にして、３/4LDKの間取というかたちが多いです。
  リビングは2階配置が多く、3階2部屋、1階1～2部屋の配置になり、リビングにトイレが無いプランも見受けられます。子育てには2階リビングの場合、同フロアにトイレは必須です。2階フロアにトイレが無い場合、お子様がトイレのたびに、１・3階まで移動するのは大変です。また、リビング内に階段があるプランの場合、柵があっても子供が階段から落ちる可能性がありますので、プランをよくご確認の上、購入を決定するとよいでしょう。

• 13 43条但し書きの土地・建物の注意点

  「43条但し書き」とは、当該管轄行政の許可制度になります。前面道路は建築基準法上「道」の為、建築する場合は行政により、以下の２つの申請方法があります。

  ①道の所有者全員の協定書に、購入者の加盟した証の全員の実印と印鑑証明書添付を義務とし、道全体と関係敷地の測量・登記簿謄本（権利関係）を添付して申請する方法

  ②新規購入者のみの協定書単独申請と印鑑証明書に実印押印で申請する方法

  なお、審査会申請に係る費用は申請人の負担となります。
  ※申請費用・概算20万円～30万円（測量から申請に係る費用）
  ※審査会の許可申請に掛かる申請印紙代および謄本・公図に係る実費費用は別途かかる場合があります。
  ※申請から許可まで最大2か月ほど掛かり、この許可書取得後に建築確認申請が可能になります。

• 14 注文建築の土地購入後に別途かかる費用とは？

  土地購入して注文建築する場合、土地購入時の重要事項説明書に係る条例（建築に関係する）等には、建築確認申請時に別途、各種申請費用が掛かります。
  ※例：地区計画・狭隘申請（４ｍ未満道路申請）・風致申請・中高層申請・3階構造計算費・中間検査・完了検査費ほか

• 15 売主個人・仲介者・買主個人のインスペクションは必須

  売買する前に、住宅診断を契約前に実施することが望ましいです。費用は売主・買主間で決めることになります。調査先は確認検査機関・民間検査機関になります。費用は10万円～15万円。
  建築違反等は一切関知せず、既存物件内外の漏水・シロアリ・構造的問題等を調査します。また、昭和56年6月以前の建築物には、「耐震診断」も調査必須になります。マンションも同様です。
  なお、耐震診断に問題なければ、「適合証明」が発行され、銀行融資対象になります。

• 16 中古住宅・リフォーム・リノベーションの瑕疵保険とは

  瑕疵保険は主に事業者が加入する保険です。売主業者の場合は、瑕疵保険にて「品確法」に基づき保証されます。しかし中古住宅やリフォームの場合、瑕疵保険継続が難しいため、付保できないこともあります。仲介業者さんは窓口で瑕疵保険2年間の新規加入手続きが可能になります。費用はお客様負担になります。なお、リフォーム工事の場合は、施工業者さんが「JIO等」の保険会社のリフォーム保険に加入し、漏水事故等が発生した場合は保険で保証されますので事前確認の上、契約するとよいでしょう。

• 17 既存家具の配置の重要性とは？

  下見の段階で、駐車可能か否か、ドア開閉が道路に出ないか？などの確認はしますが、家の中に搬入する予定の家具のサイズ確認も重要です。 部屋数や畳数に捉われ、引っ越し後に不便を感じる方もいます。食器棚、洗濯機、冷蔵庫、ベッド、机、本棚などの配置により、コンセントが使えなくなることや、エアコンとベッドの位置関係に困る方もいます。また、子供部屋の配置が決まりましたら、地震対策で本棚はしっかりと固定してください。リビングのTV端子・コンセントの位置も分譲住宅の場合、置きたい場所に配置されていない場合がありますので、テレビ台だけでなく、ソファーやダイニングテーブルも配置番号を図面に記載しておくことで、引っ越し時に役立ちます。

• 18 防犯対策に使えるアイテム

  近年の分譲住宅の1階窓は、引き違いサッシにシャッター付きが標準になりますが、白昼、シャッターの鍵忘れから、ピンポイントでサッシクレセントをドライバーで開けられる被害があります。そこで、サッシ枠下のロックをかけて頂き、防犯専用フィルムを部屋内側から貼ることをお勧めします。粘着フィルムの効果で、ガラスが割れにくく飛散もしません。また、地震時のガラス飛散を防ぐことで避難時に足を切ることも防げます。

• 19 バルコニーの防水効果は何年？

  バルコニーのFRP防水効果は概ね10年になりますが、環境により変化します。目視で表面にクラックが出た段階で、売主様にご連絡の上、調査依頼と補修することが望ましいです。万が一、漏水事故が起きた場合、漏水部位の写真を撮っておき、報告するとよいでしょう。なお、10年以内の場合は売主保険対応になります。室内設備配管からの漏水も保険対応になります。

• 20 ガス給湯器の故障発生時期目安

  ガス給湯器の故障発生時期は、新築時期から概ね10年が目安になります。
  一般的な使用頻度で、基盤故障の発生が8年ほどで発生した現場もございます。保証対象外ですので、交換になります。ガス専門会社がおすすめです。
  ※寒冷地は特に給水管凍結しないように保護するとよいでしょう。冬前に点検することが望ましいです。

• 21 夏場の長期不在時の24時間換気

  給気口は各部屋に1か所設置されております。排気口はトイレや洗面、浴室にあります。湿度の高い時期に長期お出かけをするときは、クローゼットやドア、屋根裏収納を開放し、トイレや浴室の換気は常時オンにしてください。それでも湿気が気になる方は、２階の冷房を1台、つけっぱなしにすると、より効果があります。

• 22 ヤマトシロアリ・イエシロアリの見分け方

  

  白アリの活動時期は、雨期になります。イエシロアリは浸食が激しく被害も甚大になります。写真でどちらの蟻かをご判断ください。

  • ヤマトシロアリの特徴

    頭の形

    長円形

    サイズ

    3㎜～6㎜前後

    羽の色

    黒に近い

    発生時期

    4月～5月白昼飛来する傾向

  • イエシロアリの特徴

    頭の形

    卵型

    サイズ

    7㎜～９㎜前後

    羽の色

    乳白色

    発生時期

    6・7月の夕方～夜

  ※新居のシロアリ薬品の効果は5年とされていますので、5年ごとに床下の防蟻工事を依頼されるとよいでしょう。また、薬剤には天然素材のヒバの油・桧の油などがおすすめです。

• 23 ネット銀行の事務手数料は一律2.2％

  近年、銀行手続きはネットがメインになり、住宅ローンも業者代行からご本人で全てエントリーできます。事務手数料は一律2.2％です。ネットバンキングの場合、抵当権設定は銀行指定司法書士になりますので、エントリー後、銀行の担当者に金額等をご確認ください。また、所有権移転や保存・表題登記は売主指定司法書士になりますが、お見積もりは仲介業者から送付されます。

• 24 本審査承認後の手続きとは？

  銀行口座開設後、決済日当日までに、契約時金以外の自己資金を決済銀行新設口座にご入金頂きます。当日は売主様、司法書士、媒介費用のお振込致しますので決済時間30半前にご入行頂き、伝票処理頂きます。※なお、お振込み先及び金額記載の明細書は、弊社から予め書面にてご案内致します。
  ※当日の必要書類も弊社担当からご案内致します。

• 25 決済前、室内傷等の確認とは？

  決済前には、新築建物内外の傷等を売主と一緒に確認します。所要時間は約2時間くらいです。決済日までに売主は補修を完了させます。その後指定銀行にて残金の清算をいたします。

• 26 決済後の玄関キー差込作業とは？

  決済当日は、伝票金額確認後、銀行手数料・印紙代等控除されてお客様の口座に一括振込されます。行員は通帳から各社へのお振込みを完了させます。関係各位は、着金確認後、司法書士は登記手続きに、売主は正式な鍵と保証書・地盤保証等資料1式を用意します。お取引完了確認書へのご署名をして完了です。
  ※正式な鍵で、新居の玄関ドアの鍵穴上下2か所差込み、開錠します。この作業以降は、工事用キーはロックアウトします。

• 27 決済時前までに加入する火災保険

  残金清算・決済までは売主責任ですが、残金決済した時点で所有権は買主様に移転します。決済後、火災等の責任は問えませんので、決済日前までに「火災保険・地震保険」への加入手続きを済ませておくことが大切です。