どのような方法で
不動産相続するのか
代償分割とは
- 被相続人の相続財産が、現金や株等がなく「不動産の土地・建物」に特化していた場合、不動産等の財産を相続人に均等分割ができず、土地・家を相続した人とそうでない人に不公平が生じます。この場合、不動産を相続した人とが財産が少ない相続人に対し、相続分に見合った現金（代償金）を支払って不公平感を解消する方法です。
- 相続資産の売却はしません。資産（対象不動産）を相続人の一人が代表になり、その他の相続人に遺産分割協議書の割合で、支払う方法になります。この手法は、相続人代表者の資金力によります。
- 代償分割する時、「相続税評価額」または、「代償分割時の時価」のいずれかを基準に課税額を計算します。
課税の計算例
相続人甲が、相続により土地（相続税評価額4000万円：代償分割時の時価5000万円）を取得する代わりに相続人乙に対し、2000万円を支払った場合。
- 甲の課税価格
４０００万円 – ２０００万円 ＝ ２０００万円 - 乙の課税価格
２０００万円
但し、代償財産（現金２０００万円）の額が、相続財産である土地の代償分割時の時価５０００万円を基に決定された場合には、甲及び乙の課税価格はそれぞれ以下のように計算します。
- 甲の課税価格
４０００万円 – （ ２０００万円 × （ ４０００万円 ÷ ５０００万円 ） ＝ ２４００万円 - 乙の課税価格
２０００万円 × （ ４０００万円 ÷ ５０００万円 ） ＝ １６００万円
換価分割とは
- 「相続の換価分割とは」相続による遺産（不動産）の場合、相続人で不動産を分割することが不可能なため、共有名義にしても売却する相続人全員の同意が必要となり、速やかな処分ができない可能性があります。これを避けたい場合は、相続財産を売却し現金に変えて相続人で相続分を配分する方法です。
- 重要なことは、売却資産の不動産評価方法です。
「すぐ現金化したい」
「すぐでなくてよいので、期待できる金額で売却したい」
「時間をかけて一般消費者向けに売却したい」
などと、ご要望に応じた売却方法があります。
※適宜、ご要望に応じてご準備いたします。 - 換価分割の場合、不動産の売却価格から、購入価格（取得価格・その他経費）を差し引いた利益に税金がかかります。
※所有期間５年以下の譲渡：39.63％（所得税・住民税）
※所有期間5年以上の譲渡：20.315％（所得税・住民税） -
売却後には、譲渡所得税がかかる場合があります。
- 不動産鑑定士の査定（有償）
- 不動産業者の査定評価
販売方法
- 専門業者に現金一括（早期売却したい方におすすめ）
- 一般消費者へ販売（値引き交渉など、契約までの時間を長くかけられる方におすすめ）
- 換価分割は、売却資産の金額により課税対象になります。
- 換価分割には、相続税の「課税価格の計算」があります。
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これらの査定方法は、売却時の一般的な査定になります。
ご売却にはそれぞれお客様の事情がございますので、遠慮なくご相談ください。
守秘義務遵守いたします。
施工が完了したあと、必要な調査とは？
- 昭和56年6月1日前の建築物件は、旧耐震に該当しますので、耐震診断もしくは適合証明書が必要になります。 ※いずれも有償です
- 一戸建ての場合、構造問わず「インスペクション」が必要になります。
建物の内外調査「シロアリ・漏水・外壁クラック・屋根・軒先の不具合・床の不陸・床下検査等」を実施します。※有償になります。